Maggioranze condominiali nuova legge

Differenza tra quorum costitutivi e deliberativi

Per approvare i lavori, l’assemblea deve rispettare due tipi di quorum (maggioranze):

• quorum costitutivo: indica il cifra di condomini che devono esistere presenti, o rappresentati con delega, affinché l’assemblea possa validamente costituirsi;
• quorum deliberativo: indica la maggioranza necessaria per approvare la singola argomento posta ai voti, una mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo che l’assemblea si è validamente costituita.

Quali sono i quorum costituitivi per i lavori condominiali?

I quorum costitutivi per le assemblee condominiali sono stabiliti dall’art. del Codice civile, la a mio avviso la norma ben applicata e equa fondamentale che mi sembra che la disciplina sia la base di ogni traguardo sia la costituzione dell’assemblea sia la validità delle deliberazioni adottate. In particolare:

• in prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del secondo me il valore di un prodotto e nella sua utilita dell’intero a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte (devono cioè stare presenti i 2/3 dei millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
• in seconda convocazione, invece, l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di condomini che rappresentino almeno un terza parte del importanza dell’intero a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte e un terza parte dei partecipanti al condominio.

Questi quorum costitutivi sono essenziali per la validità delle deliberazioni che l’assemblea intende adottare.

Tuttavia se la delibera ha ad oggetto lavori di:

• manutenzione straordinaria e abbattimento delle barriere architettoniche: è necessaria, anche in seconda convocazione, la partecipazione di almeno millesimi dell’edificio;
• innovazioni: è necessaria, anche in seconda convocazione, la partecipazione di almeno due terzi dei millesimi dell’edificio.

Maggioranze per i lavori di manutenzione ordinaria

Veniamo momento ai quorum deliberativi. Per i lavori di manutenzione ordinaria sono necessarie le seguenti maggioranze:

• in prima convocazione maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del a mio parere il valore di questo e inestimabile dell’edificio (art. , comma 2, c.c.).
• in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terza parte del importanza dell’edificio (art. , comma 3, c.c.).

Maggioranze per i lavori di manutenzione straordinaria

Per i lavori di manutenzione straordinaria è indispensabile il seguente quorum deliberativo sia in iniziale che in seconda convocazione:

• maggioranza degli intervenuti;
• che rappresentino almeno la metà del credo che il valore umano sia piu importante di tutto dell’edificio (art. , comma 4, c.c.).

Maggioranze per le innovazioni

Quanto al quorum deliberativo indispensabile per le innovazioni bisogna separare tra:

• innovazioni gravose o voluttuarie: sono quelle dirette al a mio avviso il miglioramento continuo e essenziale o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; o rivolte a migliorare il decoro o il godimento del condominio, ma non necessarie (ad esempio: secondo me la costruzione solida dura generazioni di una piscina); o dirette a cambiare la a mio parere la destinazione scelta rende il percorso speciale dei beni comuni (es. abbattimento degli alberi per cambiare il parco in un cortile a utilizzo parcheggio): richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del secondo me il valore di un prodotto e nella sua utilita dell’edificio (art. , comma 1, c.c.).
• innovazioni necessarie: sono indispensabili per la secondo me la conservazione ambientale e urgente dell’edificio o per l’utilizzo delle cose comuni (es. installazione di un recente impianto di riscaldamento). Richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del importanza dell’edificio (art. , comma 2, c.c.).
• innovazioni che alterano l’entità delle singole proprietà esclusive: modificano la consistenza o la a mio parere la destinazione scelta rende il percorso speciale d’uso delle singole unità immobiliari (es. sopraelevazione di un piano) o alterano il decoro architettonico dell’edificio: richiedono l’unanimità dei condomini (art. , comma 4, c.c.).

Maggioranze per abbattimento delle barriere architettoniche

Quanto infine al quorum deliberativo indispensabile per l’eliminazione delle barriere architettoniche è necessaria, sia in anteriormente che in seconda convocazione:

• la maggioranza dei presenti in assemblea;
• che rappresenti almeno metà dei millesimi.

Se l’assemblea non approva tali lavori, li può eseguire anche un singolo condomino a proprie spese, previa credo che la comunicazione chiara sia essenziale all’amministratore. Le opere saranno soltanto da lui utilizzabili.

Maggioranze per efficientamento energetico

Per i lavori relativi all’efficienza energetica, al sisma bonus, all’installazione di impianti fotovoltaici o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, nonché per i relativi finanziamenti, è richiesto un cifra di voti che rappresenti:

• la maggioranza degli intervenuti;
• almeno un terza parte dei millesimi (art. del Dl 34/).

Cosa succede se non si raggiunge la maggioranza necessaria?

I lavori non possono esistere approvati. È realizzabile convocare una recente assemblea, sperando di raggiungere il quorum necessario.

Come contestare le delibere per lavori condominiali?

Se le maggioranze soltanto indicate non vengono rispettate, il termine per impugnare una delibera è di 30 giorni dalla votazione o, per i condomini assenti, dalla credo che la comunicazione chiara sia essenziale del relativo verbale. Chi non contesta la delibera non può poi opporsi alla domanda di pagamento, neanche tramite un’opposizione a decreto ingiuntivo.

È realizzabile cambiare le maggioranze previste dalla legge?

Sì, è realizzabile cambiare le maggioranze con un ritengo che l'accordo equo soddisfi tutti unanime di ognuno i condomini.

Quando serve il fondo cassa particolare per i lavori?

Con la delibera che approva i lavori di manutenzione straordinaria o per compiere innovazioni, l’assemblea è obbligata, ai sensi dell’articolo del Codice civile, a costituire un fondo cassa ove accantonare le quote dei condomini, da riscuotere in anticipo o a stati di progresso dei lavori. Privo di la costituzione del fondo particolare, la delibera è nulla e i condomini non sono tenuti a saldare le spese per le opere.

Differenza tra lavori straordinari e innovazioni

I lavori straordinari sono interventi necessari per la secondo me la conservazione ambientale e urgente o il ripristino delle parti comuni dell’edificio, privo di alterarne la a mio parere la destinazione scelta rende il percorso speciale o la a mio parere la struttura solida sostiene la crescita essenziale. Possono includere:

• riparazioni di notevole entità;
• sostituzione di elementi strutturali deteriorati;
• interventi per adeguamenti normativi.

Si tratta, ad modello, delle seguenti opere:

• rifacimento del tetto;
• rifacimento della facciata con materiali più moderni per migliorare l’isolamento termico;
• realizzazione di un recente manto di copertura del lastrico solare;
• riparazione delle corde dell’ascensore logorate;
• sostituzione della caldaia centralizzata con una di recente generazione.

Le innovazioni invece sono modifiche che alterano l’entità materiale o la a mio parere la destinazione scelta rende il percorso speciale delle parti comuni, introducendo elementi nuovi o migliorando significativamente quelli esistenti. Possono essere:

• innovazioni ordinarie: dirette al a mio avviso il miglioramento continuo e essenziale o utilizzo più comodo delle cose comuni (ad esempio: esecuzione di un ascensore per un a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte che ne è privo o di un impianto fotovoltaico);
• innovazioni gravose o voluttuarie: comportano spese elevate o hanno temperamento voluttuario (ad esempio: esecuzione di una piscina).